Imagina que has encontrado tu vivienda ideal y decides, finalmente, mudarte. La ilusión reina en tu interior, al fin has conseguido la casa de tus sueños y todo parece marchar bien. Sin embargo, después de un tiempo viviendo en ella, comienzas a notar ciertos defectos que no se podían apreciar a simple vista. A esto se le conoce como vicios ocultos en una vivienda o propiedad inmobiliaria, los cuales deben reclamarse en el tiempo más breve posible.

Lamentablemente, los vicios ocultos al adquirir una vivienda suelen pasar desapercibidos durante las primeras semanas de habitar el inmueble. No obstante, estos vicios comienzan a hacerse cada vez más obvios, generando incomodidad y poca satisfacción para el nuevo propietario. Afortunadamente, existen figuras legales que protegen a los compradores de los vicios ocultos.

Es necesario destacar que estos vicios no sólo pueden aparecer en operaciones de compraventa, pues las personas que deciden alquilar una propiedad tampoco están exentas de experimentar desperfectos estructurales (o de otro tipo). Básicamente, siempre que haya un desperfecto que te impida utilizar o aprovechar un bien de forma óptima, podemos decir que estamos ante la presencia de un vicio oculto. Del mismo modo, estos vicios no inutilizan completamente la vivienda, sino que más bien entorpecen la comodidad esperada y rompen un contrato tácito de buena voluntad al momento del proceso de comprar o vender la vivienda.

Ejemplos de vicios ocultos en viviendas

Normalmente, antes de formalizar un contrato de compraventa de un bien inmueble se debe examinar a fondo la integridad de la nueva propiedad. Es común que, actuando de buena fe, se puedan pasar por alto desperfectos de distintos tipos. El precio del alquiler, para el caso de los arrendamientos, suele estar en consonancia con el estado de la vivienda. Por eso, en caso de existir desperfectos o reformas a realizar (siempre y cuando no sean graves), son un firme motivo para llegar a un acuerdo que beneficie a ambas partes en el precio mensual a pagar.

En el caso de los vicios ocultos en un piso o en una casa, los más comunes de ellos son los desperfectos estéticos. Estos son daños de elementos principalmente enfocados al acabado de la edificación, como por ejemplo una pequeña grieta, una zona decolorada o cualquier otra cosa que no influya directamente en la habitabilidad de la propiedad.

Siguiendo la misma línea, los desperfectos de habitabilidad son mucho más graves y representan una incomodidad mucho mayor, como por ejemplo las goteras, la humedad, tuberías dañadas o un mal aislamiento acústico. Finalmente, los defectos estructurales atentan en contra de la estabilidad de un edificio. Un buen ejemplo es el desprendimiento de materiales que puede, en caso de agravarse la situación, representar un problema grave para tu integridad.

En el caso de presenciar uno de estos defectos en un proceso de compraventa entre particulares, el Código Civil, regulado en el artículo 1486 del mismo, permite a un usuario, a través de la acción redhibitoria, desistir de un contrato. De hecho, el comprador puede exigir una indemnización al vendedor siempre y cuando se demuestre que dicho vendedor tenía conocimiento de los vicios ocultos presentes.

En el supuesto de que estés inmerso en la compra de una vivienda de nueva construcción, te recomiendo que escuches este podcast de RTVE ya que en él se abordan todos los detalles a tener en cuenta respecto a vicios ocultos para la obra nueva.

¿Cómo reclamar la presencia de estos vicios?

Queda claro que nuestros consejos inmobiliarios están pensados para prevenir este tipo de situaciones entre otras, pero si te encuentras con la presencia de vicios ocultos, lo mejor será prescribir la reclamación en un plazo máximo de seis meses. Por supuesto, dependiendo del tipo de vicio (mencionados anteriormente), este tiempo puede ser mucho mayor, véase el siguiente vídeo en el que desde el canal de Youtube de LBS Abogados nos detallan esta información con todo detalle.

La brevedad es clave en estos procesos, pues el vendedor siempre podrá hacer reclamaciones en caso de considerar nula la denuncia. El comprador debe tener un nivel de diligencia grande para poder detallar, con mucha precisión, las características de los defectos que está denunciando.

Dicha denuncia debe ser efectuada en los tribunales correspondientes antes de que pierda vigencia. Esto no quiere decir que después del periodo de tiempo previamente mencionado no se pueda hacer nada, pero las soluciones serán mucho más lentas que si actúas con rapidez.

Precisamente, uno de los acuerdos más comunes es la acción quanti minoris, donde se solicita rebajar proporcionalmente el precio de una propiedad con el fin de que la parte compradora / arrendataria pueda cubrir los gastos que conlleven el arreglo de las deficiencias reclamadas. Esto no es un proceso mecánico, pues los matices pueden crear escenarios bastante particulares. Aquí se crea la necesidad de un perito para determinar cómo, cuándo y por qué un daño oculto está presente.

El punto clave en los vicios ocultos es que de haberse conocido desde el principio, seguramente el comprador no hubiese invertido dinero en esa propiedad. También pudo haber pedido una rebaja para solventar dichos desperfectos, por ejemplo. Por eso es muy importante contar con la ayuda de profesionales en el sector para evitar este tipo de inconvenientes. No permitas que la compra de tu nueva propiedad sea una decepción:

¿Te has encontrado con algún propietario con su vivienda a la venta que tenga un vicio oculto?

Si esta ha sido tu vivencia, me gustaría que nos la cuentes a todos los seguidores de este blog. Quizá con tu ayuda podamos evitar que a cualquier persona dispuesta a comprar un inmueble se la vendan con este tipo de desperfectos. Para ello te emplazo a que aportes tus comentarios al hilo de este post, justamente en la caja que encontrarás un poco más abajo.

Mientras tanto, me despido de ti hasta el siguiente artículo 🙂