La mejor manera de llevar a cabo la compraventa de una propiedad, es a través de un consenso contractual donde queden bastante claros los acuerdos entre el vendedor y el comprador. Esto, en esencia, es lo que el contrato de arras busca lograr para comprometer a ambas partes de llevar a cabo una operación inmobiliaria futura.

Sin embargo, si no se está familiarizado con el sector inmobiliario, es normal preguntarse qué son las arras. Básicamente, el contrato de arras es una herramienta donde se determina que el comprador se reserva el derecho sobre la compra, mientras que el vendedor se compromete a entregar el bien en las condiciones previamente pactadas.

Un buen agente inmobiliario debe explicar a las partes la importancia del compromiso previo a la compraventa de un bien, pues dicho contrato realizado será lo que posteriormente se convertirá en el contenido de la escritura pública de compraventa. Precisamente por eso es que existen consecuencias en el caso de no prosperar la operación, ya sea por causa del vendedor o del comprador.

Contrato de arras y señal: ¿existe alguna diferencia?

Es normal que a veces se haga referencia a las arras con la palabra señal. No obstante, también es posible que se confunda el concepto de señal con el pago aplazado del precio. Esto es un error habitual que debe ser diferenciado desde el principio.

Si el comprador está pagando una parte del precio de compra, entonces nos referimos a un contrato de compraventa con precio aplazado, el cual tiene implicaciones distintas al contrato de arras.

En cambio, en el contrato de arras se consta que la entrega del valor pactado se hace por concepto de arras, lo cual funciona como una garantía para que las dos partes de la negociación puedan adquirir un compromiso de compraventa que, en teoría, debe cumplirse.

Por supuesto, el contrato tipo de arras se puede rescindir de forma unilateral tanto por el vendedor como por el comprador, pero existen ciertas penalizaciones y condiciones para que esto pueda efectuarse.

¿Cómo está conformado este tipo de contrato?

Aunque algunas personas consideran que el contrato de arras no es, en su totalidad, un contrato definitivo, lo cierto es que lo acordado por escrito son las bases de la futura operación que se va a realizar.

De cierto modo, este contrato puede funcionar para acelerar la venta de la vivienda al establecer directrices que estructuran obligaciones para el vendedor y para el comprador. De hecho, la información que contiene el contrato de compraventa se sustenta en lo pactado en el contrato de arras.

Dicho esto, una firma de arras debe incluir los datos personales de las partes involucradas, la descripción del inmueble, el precio final de la propiedad y la forma de pago, la cantidad de dinero anticipada, el tiempo máximo para efectuar el contrato final de compraventa y la firma del comprador y del vendedor respectivamente.

Tipos de contrato de arras para la compraventa de vivienda

La importancia de conocer los tipos de contratos de arras tiene sus bases en el hecho de que, a los ojos del Tribunal Supremo, sólo se admiten tres tipos distintos de arras, todos basados en el objetivo del acuerdo que se desee alcanzar.

Cada una de las finalidades admitidas tiene diferentes consecuencias jurídicas, lo cual hace que sea indispensable especificar qué clase de arras se está llevando a cabo para no generar confusiones.

Arras penitenciales

También son conocidas como arras de desistimiento y permiten que el contrato se resuelva de manera unilateral, en el caso de pérdida para el comprador o restitución doblada para el vendedor. De esta forma, siempre y cuando se pacte en lo regulado por el Código Civil en el artículo 1.454, el contrato puede rescindirse antes del acuerdo celebrado, normalmente a través del pago de una multa previamente pactada.

Para que las arras que han sido entregadas consten como penitenciales, es totalmente necesario que se haya manifestado expresamente dicha naturaleza en el contrato.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son el tipo de arras más comunes. Su finalidad es, sencillamente, confirmar por escrito el compromiso de las partes para la futura operación a realizarse.

Es decir, la arra confirma que existe un anticipo al precio final de la vivienda, lo cual se considera un primer plazo de pago que debe complementarse según lo acordado.

Este contrato no se puede rescindir de forma unilateral sin experimentar las reglas de incumplimiento de obligaciones que han sido pactadas.

En términos generales, las arras confirmatorias tienen el objetivo de asegurar la operación de manera bilateral, siempre sustentada en los intereses de los involucrados.

Arras penales

En el caso de las arras penales, nos referimos a un tipo de contrato donde la penalización por inclumplimiento es mucho mayor de lo habitual. Su finalidad es establecer la garantía total de cumplimiento del contrato, pues en caso contrario, se debe hacer frente a una multa económica considerable.

En el contrato de arras penales se pueden establecer condiciones donde, en caso del vendedor incumplir, debe devolver el dinero recibo más un adicional de 1.000 euros, por ejemplo. En el caso del comprador, si se incumplen algunas de las obligaciones, puede perder la cantidad total de dinero abonado hasta el momento.

Modelo de contrato de arras

Ya sabemos, en materia teórica, la importancia y la utilidad de un contrato de paga y señal, pero, ¿cómo se ve este contrato en la práctica?

En mi blog inmobiliario tengo como objetivo principal proporcionar información auténtica, detallada y, sobre todo, útil para mis lectores.

Observar por nosotros mismos el contenido estipulado en un contrato de arras nos puede dar un entendimiento de cómo y por qué es una opción bastante buena en nuestras operaciones de compraventa.

Es por eso que luego de entender todo lo que se esconde tras la figura legal de este contrato, quiero compartir un modelo de contrato de arras en Word, o en su defecto, un modelo de contrato de arras PDF. (descargar)

Ten en mente que en este tipo de contratos es esencial hacer constar el carácter legal del mismo, pues la mención expresa de las condiciones pactadas sirve como el primer paso para establecer un contrato de compraventa justo, balanceado y sin rodeos.