Uno de los procesos que deben llevarse a cabo al momento de comprar, heredar o adquirir una nueva propiedad es el cambio de la escritura de una vivienda. Es indispensable que las escrituras de una casa estén modificadas acorde al reparto que posea cada titular sobre dicha propiedad. Esto quiere decir que la validez legal del proceso depende fuertemente de la seguridad jurídica relacionada con los documentos de la casa.
Por supuesto, comprar una vivienda requiere de muchos otros trámites burocráticos para asegurar la eficiencia y la legalidad de la adquisición. Sin embargo, es necesario saber que la titularidad de cualquier tipo de vivienda no es totalmente inalterable.
La importancia de cambiar la escritura de propiedad de una casa recae en indicar el carácter oficial de la misma frente al Registro De la Propiedad. Es necesario aclarar que no siempre es necesario llevar a cabo este proceso, pero sí es obligatorio para ciertos trámites relacionados a hipotecas o a la compraventa de la misma.
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Consejos relativos a la firma de escritura de compraventa de vivienda
Funcionalidad y contenido del cambio de la escritura de una vivienda
Básicamente, cambiar la escrituración de un inmueble se hace con la finalidad de garantizar que ahora tú eres el propietario actual de la casa. Es decir, todos los derechos sobre la vivienda recaen ahora sobre otra persona. Esto no sólo se hace cuando se compra una casa nueva, también es recomendable contar con este documento cuando se está por comprar una vivienda para comprobar que dicha propiedad pertenece a la persona que la está vendiendo.
Adquirir la titularidad de una casa te protege de posibles acreedores en caso de que el antiguo dueño tuviese algún tipo de deuda anterior a tu compra, como algún cargo o un pago pendiente. Además, si decides vender la vivienda a mediano o corto plazo, tener las escrituras actualizadas es clave para agilizar el proceso de transmisión.
En general, la escritura pública debe contener la siguiente información:
- Primero, la fehaciencia de transferir la propiedad expresada por ambas partes.
- Las cargas que pesan sobre la propiedad, como hipotecas e impuestos
- La distribución de gastos de la operación, así como la liquidación de gastos notariales y la comprobación de los pagos
- El justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y las disposiciones legales de la compraventa
- Y, finalmente, el número de cambio de titularidad en el Catastro de la Propiedad
La propiedad deberá estar libre de cargas, vicios y afecciones, así como libre arrendamientos u ocupantes. Además de tener todos los pagos al día relacionados con el inmueble en cuestión (ibi, tasas de basura, certificado comunitario, suministros o el certificado de eficiencia energética y las declaraciones de impuestos), ya que también serán solicitados al momento de firmar este la escritura en Notaría.
¿Qué costes tiene el cambio de titular de una escritura?
Los principales entes involucrados en el cambio de las escrituras de una casa heredada, de obra nueva terminada o comprada, son el Registro de la Propiedad y la Notaría. Debido a la gran cantidad de pagos y vertientes legales relacionadas a este tema, algunos propietarios solicitan un contrato de arras previo a la compraventa para dar seguridad al trámite.
La notaría suele exigir horarios que varían desde 600 a 900 euros, dependiendo fuertemente del tipo de propiedad. Es necesario mencionar que el Real Decreto 1426/89 establece que los gastos notariales son iguales en todo el país. En el caso de una vivienda nueva, se deberá pagar el 10% como concepto del IVA. Si es una vivienda de segunda mano, el ITP debe liquidarse entre un 4 y 10% dependiendo de la Comunidad.
Por otro lado, si estás recibiendo una vivienda donada o en herencia, se debe liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Dicho impuesto usualmente representa el 8% del valor de la propiedad, aunque esto depende mucho del tipo de casa que recibas.
Una vez cumplas con todos los requisitos, deberás acercarte al Registro de la Propiedad para iniciar el proceso. Ten en mente que si hay más personas implicadas en el cambio de escrituras, también deberán asistir contigo. Adicionalmente, si estás recibiendo una herencia, primero deberás ir al Catastro Municipal antes de dirigirte al Registro.
El cambio de la escritura de una vivienda es un proceso que requiere de una análisis detallado. Es por eso que si no estás seguro te recomendamos acudir a un profesional.
Conclusiones
En resumen, el cambio de escritura de una vivienda es un procedimiento esencial para asegurar la titularidad y la legalidad de la propiedad, proteger al nuevo propietario de posibles deudas o cargas y agilizar futuros trámites relacionados con la propiedad. Es necesario contar con un asesoramiento adecuado y cumplir con los pagos e impuestos requeridos para llevar a cabo este proceso con éxito.
