Vender un piso alquilado es uno de los asuntos que más controversia generan en el sector inmobiliario. Las dudas sobre si esta operación puede hacerse están siempre presentes entre los propietarios. Por ello, para despejarlas de una vez, en este artículo de nuestra sección «consejos inmobiliarios«os explicaremos al detalle toda la información relacionada con este tema, y los distintos tipos de casos que podemos encontrarnos cuando queramos vender un inmueble que tengamos arrendado a un inquilino.

La reactivación del mercado inmobiliario ha generado que muchos propietarios de pisos Barcelona, Madrid y otras ciudades de gran relevancia en el sector inmobiliario apuesten antes por la venta de casas que por el arrendamiento como método más fiable de inversión. Los expertos en el área afirman que ahora es el momento idóneo para realizar este tipo de maniobras inmobiliarias, pero para llevarlas a cabo, es necesario tener a mano toda la información necesaria para no cometer ningún error.

¿Tengo derecho a vender un piso alquilado con un inquilino viviendo en él?

Una de las cuestiones que más dudas genera es si el propietario tiene derecho a vender un piso alquilado aunque en ese momento haya un inquilino viviendo en él. La respuesta a esta pregunta es sí, pero el interrogante que interesa resolver al dueño de la vivienda es si la Ley le ampara para hacer que el inquilino abandone el inmueble, y aquí sí que entran en juego algunas variables que debes saber.

La más importante de todas ellas es el hecho de que el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad, algo que repercute directamente sobre los derechos del inquilino. Para hacer más fácil la explicación, la dividiremos en los supuestos que podemos encontrarnos en este tipo de situación:

1.Que la duración del contrato sea menor a tres años (artículo 9 de la Ley de Arrendamiento Urbano). En esta situación, siempre que el casero no comunique a su inquilino la intención de venta, el contrato se renovará de manera automática tres años más.

2.Que el contrato de alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Urbano). En este caso, el acuerdo seguirá estando en vigor aunque se efectúe la venta. Es decir, la titularidad del inmueble pasaría al comprador, pero el nuevo propietario este deberá respetar la duración del contrato, por lo que el inquilino tendría derecho a permanecer en la vivienda hasta el fin que estipula el documento firmado.

¿Qué sucedería si el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad?

Además de estos supuestos ya explicados, puede darse un tercero cuya fórmula de actuación es más compleja.

3. Que el contrato de alquiler no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. En este supuesto, pueden aparecer nuevas variables que se deben tener en cuenta:

• Que el contrato especifique la renuncia a la adquisición preferente. En el caso de que se firmara esta cláusula, el titular del inmueble tiene libertad total para vender la casa y comunicarle al inquilino con 30 días de antelación la obligación de desalojar el piso
• Que el contrato no especifique la renuncia a la adquisición preferente, el inquilino podrá ejercer su derecho a retracto en un plazo de 30 días naturales. Esta ley le ampara a realizar un tanteo, es decir, a comprar la vivienda al propietario al mismo precio y bajo las mismas condiciones de venta que se hayan pactado con el comprador

En estos casos, el comprador deberá estar informado de que va a adquirir una casa con un inquilino dentro (aunque es difícil que un interesado compre una vivienda sin antes visitarla, tan difícil como que el arrendatario deje que visiten el que es su hogar).

Para saber un poco más acerca del Registro de la Propiedad, no te pierdas este vídeo tan completo del canal de youTube del Colegio de Registradores Corpme:

¿Cómo puedo convencer a un inquilino para vender un piso alquilado?

Por ello, es tan importante mantener una buena relación con el inquilino, porque en la mayoría de los casos de los pisos en alquiler, es prácticamente imposible lograr venderlos, ya sea por el amparo de la Ley al arrendatario o porque muy pocos compradores (salvo en el caso de que fueran inversores) estarían interesados en comprar un piso ocupado.

Estar dispuesto a negociar con tu arrendatario será fundamental para poder vender el piso.

En la venta de casas que estén alquiladas, es fundamental tener una comunicación abierta entre las tres partes para evitar tensiones innecesarias que puedan poner en riesgo cualquier tipo de operación inmobiliaria. La mejor opción en estos casos es brindar al inquilino ciertas ventajas, como por ejemplo, ayudarle a buscar una nueva vivienda u ofrecerle otra que tengas en propiedad, pagar los gastos de la mudanza o descontarle una mensualidad.