El mercado inmobiliario está en constante evolución y, con él, las necesidades y oportunidades para los agentes inmobiliarios. Una tendencia creciente es el cambio de uso de local a vivienda, así como el cambio de uso de oficina a vivienda. Este proceso no solo abre nuevas puertas en el sector, sino que también plantea interrogantes y desafíos específicos. A continuación te contamos todo lo que debes sobre este fenómeno. ¡Quédate leyendo y aprende cómo convertir un local en vivienda!
Qué vas a encontrar en este artículo :)
¿Se puede convertir un local en vivienda?
Una pregunta común entre los propietarios es: ¿se puede vivir en una oficina?, o ¿puedo convertir un local en vivienda? La respuesta es afirmativa, aunque no sin ciertas consideraciones. La conversión de un local comercial o una oficina en una vivienda puede ser viable, pero requiere cumplir con ciertas leyes, y en algunos casos realizar reformas estructurales y funcionales.
Normativa cambio de uso de local a vivienda
En primer lugar, se deberá comprobar que en el Plan General de Ordenación Urbana no se aplican restricciones y se permite el cambio de uso de la propiedad. No olvidar que para que un local comercial sea habitable, se tendrán que cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad, aunque sean muy parecidas entre ellas, estas dependerán de cada municipio.
- Para viviendas, se necesita un espacio útil de más de 38 metros cuadrados, o 25 metros cuadrados si es un estudio.
- La fachada debe medir más de 3 metros y el interior 2,70 metros.
- La altura libre debe ser de al menos 2,5 metros en el 75% del espacio y de 2,20 metros en el resto.
- Los espacios deben tener un 8% de su superficie destinada a la ventilación y un 12% para la entrada de luz natural.
- Los baños y aseos internos deben contar con sistemas de extracción forzada.
- En plantas subterráneas, el uso se limita al 25% del espacio de la planta superior.
- La cocina debe tener una salida independiente para los humos o se puede usar una campana con filtro de carbono si es eléctrica.
Cómo transformar un local en vivienda
El proceso de convertir oficina en vivienda o como convertir un local en vivienda va más allá de la mera remodelación física. Estos son los pasos a seguir:
- Evaluación de viabilidad por un técnico cualificado.
- Presentación de una solicitud de viabilidad de uso ante el ayuntamiento.
- Petición y obtención de la licencia de obra.
- Ejecución de las obras de reforma.
- Gestión de la licencia de primera utilización, equivalente a la licencia de primera ocupación para el cambio de uso.
- Registro del cambio de uso en el Registro de la Propiedad.
A continuación te dejamos este vídeo de YouTube del canal “Inmoemprende” en el que explica cómo se hace:
¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?
El precio del cambio de uso de local a vivienda varía según múltiples factores:
Precio de los trámites y proyecto técnico
La conversión de un local en vivienda es relativamente más fácil de prever. El gasto asociado a los trámites legales y la creación del proyecto técnico a cargo de un arquitecto, se estima en torno a los 1500 y 3000 euros. Esta cifra varía según la complejidad y envergadura de la reforma.
Coste de la reforma
La obra de reforma del local para convertirlo en vivienda, es aspecto más significativo en términos de coste, también es el más fluctuante. Los factores determinantes incluyen el tamaño del espacio, la calidad de los materiales elegidos y las horas de trabajo del equipo de reformas. Para que te hagas una idea, una transformación de un local de 50 metros cuadrados se cotiza alrededor de los 25.000 euros.
¿Es rentable convertir un local en vivienda?
La conversión de locales en viviendas representa una opción de inversión altamente rentable, especialmente cuando el propietario ya posee el local. Esta estrategia ofrece un retorno de inversión más rápido en comparación con la compra de un piso para alquilarlo o para venderlo.
Imaginemos que tenemos un local de 100 m² en el que el coste de los trámites y del proyecto técnico es de 3000 euros. Supongamos que el coste de la reforma integral es de 30000 euros. Si alquilásemos la vivienda a 800 euros al mes, tardaríamos en torno a 4 años en obtener beneficios.
En cambio, si tuviésemos que añadir la compra del local de por ejemplo 60000 euros, el tiempo de retorno de la inversión aumentaría hasta los 11 años y medio. Como podemos ver, el periodo de amortización aumenta significativamente.
La rentabilidad de convertir un local en vivienda depende de varios factores, como la ubicación, la situación del mercado inmobiliario y el coste de la transformación.
Con la planificación y estrategia adecuadas, puede ser una excelente oportunidad de inversión y una solución innovadora ante la escasez de viviendas.
Ejemplo proyecto cambio de uso de local a vivienda
En este vídeo, Julián Ortega nos muestra el proceso de cómo ha convertido su local ubicado en Barcelona en una vivienda:
Conclusiones
La conversión de locales y oficinas en viviendas emerge como una opción de inversión en el mercado inmobiliario rentable. Aunque requiere cumplir con normativas específicas y realizar reformas adecuadas, este proceso puede ofrecer un rápido retorno de inversión. La rentabilidad varía dependiendo de factores como el coste inicial, la ubicación y el mercado inmobiliario local. Con una buena planificación, convertir un local en vivienda no solo resulta económicamente viable, sino que también ofrece una respuesta creativa a la escasez de vivienda urbana.
Si quieres aprender más sobre este tema, te recomendamos escuchar este pódcast de “Libertad Inmobiliaria”, en donde Santiago Durán aborda este tema:
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