El encarecimiento del precio del dinero y de las hipotecas impactará en la compraventa de viviendas de segunda mano y menos en la obra nueva. La producción limitada y la alta demanda resguardan a la promoción de obra nueva ante el cambio de ciclo económico.
El incremento del precio del dinero amenaza con traer un invierno residencial a partir de septiembre. El Banco Central Europeo (BCE) empezará el próximo julio un nuevo ciclo al alza de los tipos de interés para controlar una inflación desbocada que, a buen seguro, tendrá su impacto en el mercado residencial, sobre todo el de segunda mano y, menos, en las promociones de obra nueva.
Su intensidad, no obstante, dependerá de hasta dónde lleve la autoridad monetaria el precio del dinero en los próximos trimestres, una política que a su vez estará ligada a mantener bajo control el aumento de precios.
“El índice de condiciones monetarias elaborado por la Comisión Europea apunta a que las condiciones actuales de la política monetaria son las más laxas desde la creación del euro, lo que aumenta el riesgo de formación de burbujas en determinados mercados financieros”, apunta un análisis reciente de del departamento de estudios de CaixaBank.
En el caso del mercado español, el mercado residencial está disparado. La compraventa de viviendas aumentó un 34,6% en 2021, hasta 565.523 operaciones, que llevaron a ese año a cerrar como el mejor año desde 2007, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 23,6% en 2021 respecto al año anterior, hasta alcanzar las 417.501 hipotecas, su mayor cifra desde 2010.
“Es cierto que el mercado residencial se recuperó en 2021, pero también lo es que en los dos ejercicios anteriores se mostró débil como consecuencia de la pandemia”, señala José García-Montalvo, catedrático de la UPF. Los precios también están acelerándose y a finales del año pasado ya recuperaron las caídas que experimentaron con el estallido, en marzo de 2020, de la pandemia del Covid-19.
El impacto en el residencial dependerá de hasta dónde lleve la autoridad monetaria el precio del dinero, una política que a su vez está ligada al control de la inflación.
“Comenzar a subir los tipos ayudaría a contener las expectativas de inflación a medio plazo y reduciría el riesgo de burbujas”, apuntan desde CaixaBank Research. “Esta es la lectura que parece que está haciendo el BCE y todo apunta a que empezará a subir los tipos de interés de forma gradual en los próximos meses: de hecho, no actuar ahora podría implicar tener que subirlos mucho más en el futuro”, añaden.
Sólo el cambio de discurso del BCE ha llevado el Euribor en pocas semanas a niveles del 1%, una cotización que no se veía en los últimos diez años. Los mercados especulan con que el Euribor se sitúe por encima del 2% a lo largo del año que viene, cerca del nivel crítico del 3%, donde se considera que el impacto en la actividad económica es ya relevante.
Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), por cada punto que sube el Euríbor, una hipoteca media, que actualmente se sitúa alrededor de 150.000 euros, se encarece entre un 10% y un 12% o, lo que es lo mismo, unos 50 euros al mes o 600 euros al año.
“La subida del Euríbor desviará demanda de compra al alquiler, sobre todo entre las rentas medias, pero afectará poco al negocio promotor”, señala Antonio de la Fuente, director corporativo de Colliers. “La producción de obra nueva es muy limitada y se concentra en las grandes ciudades, donde la demanda es fuerte”, añade.
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