Alquiler con opción a compra: qué es y cómo funciona

El alquiler con opción a compra es un contrato mixto donde el arrendatario puede adquirir el inmueble arrendado tras un periodo de alquiler. Es esencial formalizarlo ante notario y registrarlo en el Registro de la Propiedad para garantizar su validez y oponibilidad frente a terceros.

Cuando estás en proceso de comprar una nueva propiedad, te darás cuenta de que existen distintos tipos de opciones y procesos para poder materializar tus sueños. La compra de una nueva vivienda es una de las inversiones más importantes que las personas hacen a lo largo de su vida. Por supuesto, la modalidad clásica de compra consiste en simplemente buscar pisos, preferiblemente con una agencia inmobiliaria, para posteriormente escoger el que más te guste y efectuar la adquisición. Sin embargo, el alquiler con opción a compra se ha vuelto una de las alternativas más frecuentes entre inquilinos y propietarios.

Las propiedades en régimen de alquiler con opción a compra representan una opción bastante interesante que debe ser considerada tanto por el vendedor como por el posible comprador. Las crisis económicas han azotado a España desde hace varios años, siendo la más reciente la derivada de la pandemia de 2020. No obstante, de las crisis nacen las alternativas.

La pasada crisis del año 2008 provocó que el arrendamiento aumentara a nivel nacional, pero la tendencia ha continuado desde hace 5 años en las principales grandes ciudades, derivando en una pequeña burbuja que, consecuentemente, empuja a la gente a comprar en lugar de alquilar.

Por otra parte, hacerse cargo de una hipoteca también es una apuesta muy arriesgada, si no tenemos un panorama claro de la vivienda o de la estabilidad económica nacional. Es aquí cuando el concepto de «compra y alquila» cobra mucha fuerza.

¿En qué consiste exactamente un alquiler con opción a compra?

El nombre de este proceso lo dice todo. Un alquiler con opción de compra sobre una propiedad consiste en la posibilidad de residir durante un tiempo determinado en un inmueble donde tienes la opción de adquirirlo al final del acuerdo.

Por supuesto, para poder efectuar el proceso de compra una vez finalizado el periodo de alquiler, será necesario firmar un contrato en el que se estipulen todos sus apartados y cláusulas de forma clara y concisa.

La primera parte del contrato establece las condiciones del arrendamiento y todo lo que acarrea vivir en dicha propiedad como inquilino temporal. La segunda parte del contrato propone todo lo relacionado a comprar la propiedad, lo cual, tal y como establece dicha proposición, es opcional.

Condiciones para adquirir la propiedad

Lo primero que se debe dejar claro es que la adquisición del inmueble en cuestión no es obligatoria bajo ningún concepto. En caso de efectivamente llevar a cabo la compra, esta deberá hacerse en el tiempo estipulado en el contrato de alquiler. Por supuesto, ciertos propietarios pueden aún efectuar la venta en tiempos posteriores al periodo pactado para la ejecución de la misma, siempre y cuando todas las partes involucradas estén de acuerdo.

De cierto modo, el alquiler con opción a compra se plantea como una alternativa para decidir si una propiedad se adapta totalmente a nuestras necesidades antes de comprarla de forma definitiva. De esta forma, este tipo de contrato inmobiliario permite al inquilino disponer de una vivienda y considerar si la misma le gusta definitivamente o no. Es lógico que si la propiedad realmente te interesa, sea necesario plantear una oferta de compra en el primero o el segundo año del tiempo que dure la condición de alquiler.

Beneficios del alquiler con opción a compra

El primero, y quizá el más grande beneficio de este tipo de contrato, es que el propietario va a descontar de la compra el dinero aportado durante el periodo de alquiler ya pagado por vivir en la propiedad. Esto quiere decir que si al final decides comprar, todo lo que pagaste como inquilino/arrendatario será descontado como parte de la compra final.

De cierto modo, funciona como una especie de hipoteca que se refleja como una inversión adelantada a la adquisición de tu nuevo hogar. Si durante tu periodo como arrendatario pagaste un total de 20.000 euros en concepto de mensualidades del arrendamiento y la vivienda tiene un precio final de 150.000 euros, entonces te quedarán por pagar 130.000 euros. Como consecuencia, el propietario asegura tener un contrato de alquiler lo suficientemente largo para garantizar su estabilidad económica.

En el caso del comprador, los intereses hipotecarios serán menores pues el abono al banco también es menor. De igual forma, el propietario siempre podrá subir el precio del arrendamiento basado en el Índice de Precios al Consumidor en caso de ser necesario. Adicionalmente, el inquilino usualmente se encarga de cubrir los gastos relacionados con las compañías suministradoras de luz, agua o gas, así como el mantenimiento o la comunidad, lo cual crea una balanza de beneficios que ambas partes perciben.

Debemos hacer énfasis en la necesidad de establecer un contrato previo donde todas estas cláusulas se vean reflejadas de forma responsable.

Prácticas habituales poco aconsejables en los arrendamientos con opción a compra

Existen personas -tanto compradores como propietarios- que sin tener idea de cómo se hace un alquiler con opción a compra se lanzan a la aventura ‘sin tener ni pajolera idea’… Luego pasa lo que pasa.

Entre ellos destacamos a aquellos que se limitan a firmar un contrato y ‘chin pum’, se lo echan bajo el brazo y se lo guardan en casa ‘como tesoro en paño guardado’. Todo ello poniendo las cláusulas que les viene en gana y sin tener en cuenta muchas de ellas que hacen que cuando ocurren cosas, te lleves las manos a la cabeza y te hagan suspirar cual psicópata enfurecido.

Y es que, para llevar a cabo debidamente un alquiler con derecho a compra, será necesario, lo primero hacerlo ante un notario, -lo cuál conlleva la liquidación de los correspondientes tributos- para posteriormente pasarlo por el Registro de la Propiedad. Este hecho conllevará que en la nota simple de la propiedad en cuestión, aparezcan grabados el/los nombres de los optantes a dicha compra. ¿Quieres más seguridad que esto?

Cláusulas que deberían estar si o si en todo alquiler con derecho a compra

Como todos sabemos, en toda escritura existen muchas cláusulas y en la de alquiler con derecho a compra no iba a ser menos. No me voy a poner a enumerar todas las que debieran haber, porque en cada caso hay circunstancias personales y por lo tanto las partes pueden pactar diferentes acuerdos que deban quedarse plasmados en formato cláusula en cada escritura o contrato, pero si voy a ponerte un ejemplo de una cláusula que si o si debería estar plasmada en un arrendamiento tan especial como lo son estos. Te la cuento con un pequeño ejemplo.

Supongamos que el vendedor de la propiedad que la ofrece al mercado en régimen arrendamiento con opción a compra tiene una hipoteca. Vamos, lo más común en el 80% de los españoles que disfrutamos de una propiedad adquirida. Supongamos que dicho vendedor, en mitad del período del plazo acordado con el optante al derecho a la compra, por el motivo que fuere, deja de pagar su hipoteca.

Evidentemente el banco -quien tiene grabada la misma en la nota registral como primer rango- podría ejecutar dicha hipoteca iniciando el pertinente procedimiento de embargo a la vivienda ¿cierto?. ¿Qué pasaría entonces si tú fueras uno de esos (propietario u optante a la compra) que firmaron un contrato entre partes sin Notario y sin registrarlo, cuyas cláusulas descargaste de internet y en las que no se tuvo en cuenta el supuesto que te estoy contando?

Si quieres saber cómo prevenir este supuesto ejemplo que te he contado, o si tienes otras dudas sobre los alquileres con derecho a compra, deja tu comentario y estaré encantado de atender tus preguntas.

Nos vemos en el siguiente artículo! 😉