No cabe duda de que el mercado inmobiliario ha vivido un gran año en 2022, pero ‘las vacas flacas’ ya empiezan a dejarse ver. La pregunta ahora es si han llegado para quedarse o por el contrario aún tendrá más recorrido este sector que tanto depende de él. Los número en septiembre fueron más que evidentes de que nos encontrábamos antes la que quizá fuera el mejor Septiembre desde hacía tiempo, según los datos publicados por el INE el pasado viernes, se vendieron en España 57.333 viviendas, una muy buena cifra en términos absolutos.

Es el mejor septiembre en operaciones desde 2007. Share on X

En términos relativos, sin embargo, brilla menos al expresar un crecimiento interanual de 6,9%. Ese es el porcentaje más bajo en un sector que ha crecido a dos dígitos en 18 de los 19 meses anteriores. Es decir, desde que se ha superado el efecto de la pandemia y los españoles (y un buen número de extranjeros) han empezado a comprar casas como hacía tiempo que no veían. Fruto de esta efervescencia, el mercado ya se acerca al medio millón de viviendas vendidas este año, lo que sin una cuarta parte significa de manera inequívoca que 2022 superará los 566.000 inmuebles vendidos durante 2021 y será el año con las cifras más altas. desde tiempos inmemoriales de la burbuja.

Y, sin embargo, el tono eufórico ha desaparecido de muchos análisis, sobre todo cuando se mira al futuro.

«2022 será proclamado el año dorado de 2007»

Esta ha sido la afirmación vertida por la jefa de estudios de Fotocasa, María Matos, quien añade que la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) y la inflación pueden hacer que «a largo plazo los españoles no puede ahorrar tanto para la compra de casas y que, por lo tanto, se detiene la compraventa de bienes inmuebles».

El portavoz del portal Idealista Francisco Iñarreta, añade que…

“los datos demuestran que la ralentización de las ventas es una realidad”. “Aún así, en ningún caso podríamos hablar de un batacazo”

Diversos datos de la encuesta del INE abundan en esta sensación de que el mercado atraviesa una nueva dinámica. Por un lado, cayeron las ventas de todo menos casas: tanto las fincas rústicas (-11,1%) como las plazas de garaje, naves industriales, solares y otro tipo de fincas urbanas (-6,1%) cayeron respecto a los niveles que presentaban hace un año.

Por otro lado, dentro del hogar hay subsegmentos como la obra nueva que también dan un paso atrás. Superaron las 10.000 transacciones en septiembre, que es un buen número para lo que ha sido común durante la última década, pero cayeron un 7,8% interanual. Este es un movimiento llamativo ya que debido a la falta de aislamiento ha habido una gran demanda de viviendas nuevas. Sin embargo, los datos también pueden reflejar problemas de suministro, que han sufrido los altibajos del aumento de los costos de construcción y los problemas de suministro.

Como consecuencia de estas ofertas limitadas, muchos compradores se ven obligados a acudir al mercado de segunda mano, que siguió mostrando dinamismo en septiembre, con más de 47.00 compras y un incremento del 10,7% (el segundo porcentaje más bajo desde que el mercado recuperó el crecimiento después de la pandemia).

En lo que va de año, casi 409.000 viviendas de segunda mano han cambiado de manos en España, batiendo un récord por segundo año consecutivo en este tipo de operaciones. Como es habitual, la gran mayoría del mercado correspondió a vivienda libre (la vivienda protegida se ha estabilizado en torno a las 4.000 ventas mensuales, lo que supone menos de una de cada 10 transacciones) y la mayor parte de los intercambios se produjeron entre particulares, aunque en torno al 25 % de las compras corresponden a empresas y por tanto con un perfil más inversor.

Caídas en cuatro comunidades

Otra señal del cambio de paradigma proviene del análisis sobre los territorios. En cuatro comunidades autónomas, la compra de viviendas registró un peor septiembre que un año antes. Destaca el descenso de Navarra (-21,9%), mientras que el de Castilla y León (-0,6%) puede considerarse casi estancado. Pero más significativamente, este grupo incluye dos de los cuatro grandes mercados inmobiliarios regionales: Andalucía (-2,2%) y Madrid (-4,8%). Las otras dos, Cataluña (11,1%) y Comunidad Valenciana (17,3%) crecieron a buen ritmo en un mes que, por el desfase de las estadísticas oficiales (que suelen registrar operaciones entre un mes y dos meses antes), va asociado con las compras de verano. De hecho, fue una comunidad turística, Canarias, la que registró el mejor registro en septiembre, con un aumento del 35,5% en las compras.

Para el economista Gonzalo Bernardos, este desfase de la encuesta del INE es clave en el análisis. Es por eso que se pronostica un mayor deterioro de los datos cuando «el mercado comenzó a estancarse en octubre». “Aquí los intereses están aumentando y el problema de los que van a tener una hipoteca a tipo variable para pagarla más”, explica el director del máster inmobiliario de la Universidad de la ciudad Condal, ​​refiriéndose, a la política monetaria del BCE y sus efectos sobre el Euribor.

Bernardos asegura que «en la mayoría de las agencias inmobiliarias» las personas interesadas en comprar casas «bajaron entre un 20% y un 40% de septiembre a octubre».

Eso no significa que el mercado caerá en el mismo porcentaje, pero sí significa que volverá en 2023. Sin embargo, lo considera «una gran bendición que evitará una burbuja inmobiliaria» porque enfriará el sobrecalentado segundo. mercado de manos